Sławek Muturi: – Trh s bydlením je velmi rozptýlený, zjevně jako trh s pronájmy. Máme asi 14 milionů bytů v Polsku patřící 13,5 milionu lidí. Poptávka, která se obvykle pomalu rostla, se za posledních pět let rychle změnila. Nejprve pandemie a uzavření univerzit a pracovních míst. Poté vypuknutí války a příjezdu do Polska přes milion uprchlíků. Pak 2 % kreditní program A poptávka po poptávce tímto způsobem, a tím i ceny bytů. Protože je trh rozptýlen (i největší vývojáři rozdávají pouze 2 000 bytů ročně!) A proces výstavby trvá několik let, je obtížné očekávat, že se nabídka rychle a hladce přizpůsobí. Adaptace přichází se zpožděním a trh ztrácí rovnováhu.
Z mého pohledu trh „ucpal“. Jednoduše hledá svou novou rovnováhu. Pendulum poptávky se nejprve naklonil k One Direction (poklesy), pak se začal vrátit (růst), ale další šok zrychlil pohyb raketoplánu a měli jsme výšku hostitele. Nyní se kyvadlo znovu vrací. A tak se bude naklonit, jakmile bude doleva, jednou doprava, dokud trh nenajde novou rovnováhu. NORKALKA.
V jakém okamžiku jsme teď? Ceny bytů na primárním trhu nespadají, ale úzkost v tomto odvětví způsobuje oznámení, že brzy začnou klesat?
– Ceny pravděpodobně trochu klesnou, ale bohužel ne rychle. Oba lidé, kteří hledají bydlení a investoři, by měli prospěch z poklesu cen. Protože bychom mohli koupit více bytů. Ceny bytů jsou bohužel charakterizovány jakýmsi „lepkavým“. Zatímco ceny mohou být rychlé – viděli se zvýšení, majitelé se rozhodnou prodat a kupující to chtějí udělat před „cenovým kopcem“ – kapky jsou obvykle mnohem pomalejší. Majitelé raději čekají na období poklesu a kupující se zdržují nakupování, protože se počítají s prohlubováním dědictví. Výsledkem je, že pokles cen jsou obvykle docela mělké.
V průběhu roku 2024 vývojáři prodali třetinu bytů méně než o rok dříve na šesti největších trzích v Polsku. V roce 2025 to bude ještě horší?
– Je pro mě těžké říct, protože nemám moc praktických znalostí. Zřídka kupujeme apartmány od vývojářů, protože na sekundárním trhu si můžete koupit byty levněji a představit je rychleji. Vyhýbáme se vývojářům, také se vyhýbáme jevu skutečnosti, že najednou se na náhle objeví několik desítek a někdy i několik stovek apartmánů k pronájmu. Můžeme však očekávat, že v roce 2025 to může být ještě horší, pokud není snazší získat přístup k půjčkám. Během období mnoha vládních intervencí v tomto tržním mechanismu byla poptávka citlivá na tento faktor.
V případě sekundárního trhu již dochází k jemnému poklesu cen a velká část reklam visí až několik měsíců. Těžké časy se chystají na ploutve?
– Pro ploutve jsou pravděpodobně nyní těžké časy. Protože ploutve nejsou – podle mého názoru – investoři, na rozdíl od toho, co se říká v školení pro ně. Převrácení je velmi podobné jakémukoli jinému typu obchodu. Někdo kupuje jablka v Grójec a prodává je za zisk ve Varšavě nebo autech v Německu a prodává je, někdy po přidání hodnoty ve formě plechu nebo laku v Polsku. Flippeers dělají přesně totéž. Podnikatelé, kteří otočili jablka nebo auta, byli přijati, aby se nazývali „obchodníci“, a od nepochopitelného pro mě se kupující lidé a apartmány nazývají „investoři“. Stejně jako nákup bytu investují částku, ale nakonec obchodník jablek nebo automobilů také prodá zboží „na hezkých očích“ a musí také investovat do svého zboží.
V té době můžete mluvit o pádu ploutve – amatérů, díky kterým budou zkušenější hráči na trhu?
– Existuje takový Američan, že když přijde krize a voda padá, můžete vidět, kdo plaval nahý, bez plaveckých kmenů. Lze očekávat, že krize ovlivní ty ploutve, kteří pevně opravili, a méně ti, kteří měli svůj vlastní kapitál, hotovost.
Další odvětví rozhodně klesá. Školení pro ploutve, často neetické. To pravděpodobně není něco, pro co budeme plakat?
– Nevadí mi trénink na ploutve. Jakákoli příležitost ke zlepšení znalostí je cenná. Zatímco samozřejmě je školení etické a nejde o náznaky jako „čisté nájemní domy“ nebo o tom, jak podvádět stávající majitele. Jak jsem však zmínil, nelíbí se mi volání převrácení „investování do nemovitostí“. Toto je jméno, které mísí lidi v jejich hlavách a pravděpodobně slouží pouze k ospravedlnění vyšších cen tréninku. Možná by školení pro „obchodníky s nemovitostmi“ muselo být prodáno levněji.
Můžete být „investorem v automobilovém průmyslu“, ale jde o hledání a obnovení automobilů Old Collector, některá omezená edice. Alternativně při nákupu akcí automobilových zájmů. Ne každý dovozce automobilů z Německa je investorem. Stejně jako ne každý dovozce oblečení je investor. Investor v textilním průmyslu je ten, kdo zaměstnává módní návrháře, staví továrnu a prodejní síť. Jsem pro volání lžičky, ne „druh rýče“. Převrácení obchoduje a neinvestuje do bytů.
Toto je nyní mikro stupnice, blíže k našim čtenářům. Pokud uvažujeme o prodeji vašeho bytu nyní nebo jen za pár let, co byste radili? Spěchat? Počkejte?
– Protože jsem velmi blízko myšlence finanční svobody, na základě měsíčních příjmů z pronájmu bytů, vždy vám doporučuji přemýšlet o tom, zda je prodej bytu vůbec označen. Chápu, že pokud někdo naléhavě potřebuje hotovost, aby zachránil zdraví milovaného člověka, může být nutný prodej bytu. Jinak vám doporučuji, abyste je drželi a pronajali. Peníze, namísto ovlivňování jednou, budou pravidelně ovlivněny každý měsíc. I když někdo zdědil byt ve městě jiného než ve městě jeho bydliště, může jej předat profesionálům. Pokud chce stále vydělat v bytě, měl by si pamatovat, že vzhledem k tomu, že se tržní cena svého bytu zvýšila, nebude před nárůstem kupovat byt za starou cenu za peníze z prodeje.
A co ti, kteří přemýšlejí o lokalizaci svých peněz v bytě? Není to vhodný čas začít hrát v tomto druhu podnikání?
– Investice do pronájmu apartmánů je stejně stará jako města stará. Protože rezidence lidí v prvním z nich – například Damašku nebo Aleppo – před několika tisíci lety jsme měli nespočet nouzových tržních zvýšení a pokles cen. Pokaždé, když se ukázalo, že stojí za to investovat do nájemného. Nejlepší čas investovat do nájemného byl včera. Další je dnes!
Pokud jde o pronájem, jsou v době, kdy pronajímatelé začnou ztrácet privilegium neustále zvyšovat své ceny za jakýchkoli vzhledů? Nebo možná brzy budou nuceni snížit poplatky, aby udrželi své současné nájemníky?
– Jak jsem již zmínil, trh pronájmu je vysoce rozptýlený. Máme více než milion bytů, které patří asi milionu majitelů a pronajímáme se asi milionu nezávislých nájemců. S takovým množstvím subjektů je obtížné a dlouhým dlouhodobým investičním cyklem očekávat dokonalou rovnováhu mezi nabídkou a měnící se poptávkou. Existují období odchylek od rovnováhy. Několik měsíců jsme viděli opravu nájemného. To je výsledek zvýšené poptávky po skončení pandemie a po šoku způsobeném vypuknutím války, a tedy v důsledku těchto faktorů koncový náklad. Doručování do nájemného také sloužilo období rychle rostoucí inflace. Dnes mnoho Ukrajinců již opustilo Polsko, poptávka se snížila a nabídka je stále na trhu. Půjčovací fráze dočasně poklesly, ale poptávka bude i nadále organicky růst, takže trh znovu dosáhne nové rovnováhy.
Z dlouhodobého hlediska nájemné poroste asi o polovinu až o jeden procentní bod nad úrovní inflace. O tom svědčí údaje z trhů s vyspělým nájemním. Důkazem toho také údaje CSO – čím více zbohatneme, tím nižší je procento našeho košíku výdajů jídlo a čím vyšší je procento zábavy. Byty apartmánů však zůstávají konstantní, bez ohledu na individuální nebo národní bohatství. Když vyděláme více, přesuneme se do větších a dražších bytů v lepších částech města.
Ve vládě bylo rozhodnuto opustit nápadu na půjčku 0 procent. Práce probíhá na něčem podobném, ale v této věci neexistují žádná specifika. Jak se to promítá do situace na trhu?
– Baví mě nedostatek specifik. Žádná z vládních iniciativ za posledních 36 let nepřinesla na trh s bydlením nic pozitivního. Čím méně iniciativ, tím lepší pro trh.
Jak to všechno ovlivňuje neměnnou úroveň stále vysokých úrokových sazeb? Dlouho se očekává, že je sníží, mezitím se nic neděje.
– Situace, kdy jsou úrokové sazby po dlouhou dobu vyšší než inflace, nepřispívá k rozvoji. Nepřimí to k ekonomice, včetně investování. Používá se pro politické účely. Soucit.
Máte pocit, že copernicanský převrat v ekonomice, kterou připravujeme na světě po změně moci v USA, dokonce i ve formě možné obchodní války s Unií a dalšími jevy, může ovlivnit také trh s nemovitostmi v Polsku? A způsobit jevy, které ještě neočekáváme?
– Polský trh s bydlením je relativně nezávislý na globální ekonomice. Na rozdíl od komerčního trhu s nemovitostmi je náš trh s bydlením velmi místní, nemáme zde mnoho globálních gigantů. Kupující jsou Kowalski a Nowaks, ne globální hráči. Nákupy jsou financovány hlavně polské banky. Nicméně rýma nebo chřipka na globálním trhu může infikovat náš trh s bydlením prostřednictvím … médií, která mají velký dopad na vytváření očekávání.
Po dlouhou dobu, mnoho let před začátkem poslední prezidentské kampaně v USA, jsem předpokládal, že nejpravděpodobnějším zdrojem krize na trhu s bydlením by byly externí šoky. Očekával jsem šok z bankrotu největších čínských vývojářů. Pokud by Čína byla ekonomikou na volném trhu, pravděpodobně by se to stalo. Jak moc se to může stát pod vlivem možné obchodní války způsobené současným americkým prezidentem? Nemohu předvídat. Určitě vím příliš málo o politice pravomocí, abych mohl v této věci vidět jakoukoli příčinu -a -efekt vztahy.